Sengketa Tanah: Ini Syarat Pembeli Beritikad Baik yang Dilindungi Hukum

Pada kasus pertanahan, sering kali terjadi adanya gugatan pihak ketiga yang tiba-tiba mengaku sebagai pemilik tanah. Gugatan tersebut tentu harus dihadapi dengan serius, karena jika gagal dihadapi maka bisa berakibat tanah yang sudah dibeli dengan benar harus diberikan kepada pihak ketiga yang mengajukan gugatan itu. Masalah-masalah semakin pelik jika akhirnya diketahui bahwa tanah yang telah dibeli diperoleh dari penjual yang tidak berhak (seperti mafia tanah).
Pembeli beritikad baik dilindungi hukum
Secara hukum, pembeli beritikad baik dilindungi hukum, sebagaimana terdapat dalam Putusan MARI No. 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang pada intinya berbunyi”
“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap syah”
Bahkan, sekalipun tanah tersebut diketahui kemudian diperoleh dari penjual yang tidak berhak, pembeli tetap dilindungi dan jual beli harus dianggap sah jika pembeli dapat membuktikan sebagai pembeli beritikad baik, sebagaimana diatur dalam dalam Surat Edaran MA No. 7/2012 yang berbunyi:
“perlindungan harus diberikan kepada pembeli beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak”
Apa syarat seseorang disebut sebagai Pembeli Beritikad Baik?
Mahkamah Agung membuat pedoman terkait pengertian dan syarat pembeli beritikad baik dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 (“SEMA 4/2016”) sebagai berikut:
A. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan, yaitu:
- Pembelian Tanah melalui pelelangan umum, atau
- Pembelian Tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997) atau
- Pembelian terhadap Tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat, yaitu:
- Dilakukan secara tunai dan terang (dihadapan/diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
- Didahului dengan penelitian mengenai status Tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
B. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal yang berkaitan dengan objek Tanah yang diperjanjikan, antara lain:
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau
- Terhadap objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau
- Terhadap Tanah yang bersertifikat telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Berdasarkan uraian diatas, pemilik tanah harus hati-hati menghadapi gugatan dari pihak ketiga yang tiba-tiba mengaku sebagai pemilik tanah. Pemilik tanah harus betul-betul mempersiapkan dan membuktikan dirinya sebagai pembeli beritikad baik sebagaimana diatur dalam SEMA 4/2016 sehingga dilindungi oleh hukum.
Artikel hukum ini ditulis oleh DNT Lawyers. Bila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut terkait persoalan hukum, segera hubungi kami di (021) 6329-683 atau email: info@dntlawyers.com atau datang ke kantor kami di Dalimunthe & Tampubolon Lawyers (www.dntlawyers.com).