Selama puluhan tahun, praktik nominee agreement (pinjam nama) di Bali dianggap sebagai “zona abu-abu” yang dibiarkan begitu saja. Namun, sejak berlakunya Peraturan Daerah (Perda) Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Produktif dan Larangan Alih Kepemilikan Lahan secara Nominee, paradigma ini berubah total. Regulasi ini merupakan terobosan hukum yang memandang isu nominee bukan sekadar sengketa perdata privat, melainkan ancaman sistemik terhadap kedaulatan agraria dan ekosistem Subak di Bali.

1. Urgensi Pengaturan dan Landasan Hukum

Secara fundamental, praktik nominee adalah bentuk penyelundupan hukum yang menabrak prinsip nasionalitas dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

• Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21 ayat (1) UUPA, hak milik atas tanah hanya diberikan kepada Warga Negara Indonesia (WNI).
• Pasal 26 ayat (2) UUPA secara eksplisit menyatakan bahwa setiap perbuatan hukum yang bermaksud memindahkan hak milik kepada warga negara asing (WNA), baik langsung maupun tidak langsung, adalah batal demi hukum.

Dari sisi keperdataan, perjanjian nominee batal demi hukum (nietig van rechtswege) karena melanggar syarat objektif sahnya perjanjian terkait “causa yang halal” sebagaimana Pasal 1320 jo. Pasal 1337 KUHPerdata. Karena bertujuan menyiasati undang-undang, kontrak ini dianggap tidak pernah ada sejak awal, sehingga tidak memberikan perlindungan hukum bagi investor asing.

Dalam perkembangannya, Perda No. 4 Tahun 2026 hadir untuk mengisi kekosongan prosedural melalui:

• Spesialisasi Norma: Mengubah larangan abstrak di tingkat UU menjadi langkah konkret yang sesuai karakteristik sosiologis Bali.
• Atribusi Wewenang Pengawasan: Memberikan wewenang pengawasan operasional kepada Daerah, sehingga Satpol PP dan dinas terkait dapat melakukan tindakan administratif langsung di lapangan.

2. Larangan, Definisi, dan Sanksi

Definisi nominee diatur dalam Pasal 1 angka 11 sebagai pengalihan hak atas tanah merujuk pada perjanjian yang menunjuk seseorang untuk memiliki atau mengelola hak atas nama warga negara asing sebagai pemilik manfaat. Larangan praktik ini ditegaskan dalam Pasal 14, di mana setiap orang dilarang menjadi perantara (penghubung) atau fasilitator (pihak yang membantu/mendukung) yang menyebabkan WNA menguasai lahan secara nominee.

Sanksi yang diterapkan sangat tegas dan berlapis (Pasal 20):

• Sanksi Administratif: Berupa peringatan tertulis, penghentian sementara kegiatan, penutupan lokasi, pencabutan atau pembatalan izin, pembongkaran bangunan, pemulihan fungsi lahan, hingga denda administratif.
• Sanksi bagi ASN: Jika fasilitator adalah seorang Aparatur Sipil Negara, ia akan dikenakan sanksi disiplin berupa pembinaan karier sesuai peraturan kepegawaian.
• Sanksi Pidana: Selain sanksi administratif, pelanggar tetap dapat dijerat sanksi pidana sesuai peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi.

3. Integrasi: Pintu Masuk Penindakan

Keutamaan Perda ini adalah mengintegrasikan pelarangan nominee dengan perlindungan tata ruang (Perlindungan “Dua Lapis”):

• Pintu Kepemilikan: Membatalkan legalitas penguasaan jika terindikasi nominee.
• Pintu Pemanfaatan: Menindak pelanggaran alih fungsi lahan sawah produktif meskipun izin bangunan dimanipulasi.

Integrasi ini bertujuan untuk mencegah dampak negatif ekonomi, sosial (potensi terusirnya masyarakat lokal), dan lingkungan (degradasi ekosistem yang memicu bencana alam) sebagaimana diamanatkan dalam Konsideran Menimbang huruf b dan Pasal 3 ayat (2) huruf i.

4. Pengawasan Berbasis Kearifan Lokal

Sebagai mekanisme pengawasan, Pasal 19 mengamanatkan Gubernur untuk membentuk tim pengawasan resmi. Kekuatan utama regulasi ini terletak pada pelibatan unsur kearifan lokal melalui Pasal 24 ayat (1) dan (2), yang mewajibkan Subak dan Desa Adat untuk terlibat langsung dalam tim pengawasan guna mendeteksi praktik ilegal di wilayah hukum adat masing-masing.

Implikasi Pada Bisnis dan Iklim Investasi di Bali

Bagi dunia investasi, kebijakan ini bagaikan “pembersihan” besar-besaran yang akan memisahkan investasi yang sehat dan berkelanjutan dengan investasi yang spekulatif dan berisiko tinggi. Bagi kepentingan pelaku bisnis dan iklim investasi di Bali, Perda ini tetap akan memberikan sisi positif dan sisi negatif, sebagaimana dijelaskan berikut ini:

Manfaat bagi Bisnis dan Iklim Investasi

1. Kepastian Hukum yang Absolut: Selama ini, skema nominee adalah “bom waktu” bagi investor. Dengan penegasan larangan ini, investor dipaksa masuk ke skema legal melalui Hak Guna Bangunan. Meskipun prosesnya lebih panjang, investor mendapatkan perlindungan hukum penuh dari negara, aset bisa diagunkan ke bank, dan hak kepemilikan diakui secara internasional.
2. Pemurnian Pasar properti: Kebijakan ini akan menyaring investor. Bali tidak lagi menjadi tempat bagi “investor nakal” yang ingin menguasai lahan secara murah dengan melanggar aturan. Hal ini akan menciptakan persaingan usaha yang lebih sehat (fair playing field) bagi investor profesional yang patuh pada regulasi.
3. Menjaga “Nilai Jual” Bali (Sustainability): Investasi di Bali sangat bergantung pada keindahan alam dan budaya (Subak). Jika alih fungsi lahan sawah dibiarkan masif akibat praktik nominee, Bali akan kehilangan daya tariknya. Dengan menjaga jalur hijau, pemerintah sebenarnya sedang mengamankan investasi jangka panjang para pelaku wisata agar Bali tetap menjadi destinasi premium.
4. Meningkatkan Kepercayaan Investor Institusional: Investor besar dan perusahaan internasional biasanya menghindari skema abu-abu. Adanya regulasi yang tegas dan transparan akan menarik minat investor berkualitas tinggi yang sangat peduli pada standar ESG (Environmental, Social, and Governance).

Dampak bagi Investasi (Risiko dan Tantangan)

1. Koreksi Harga Properti: Dalam jangka pendek, akan dimungkinkan terjadi fluktuasi harga properti. Aset-aset yang berada di bawah skema nominee akan kehilangan nilai jualnya karena sulitnya proses legalitas dan risiko penyitaan.
2. Peningkatan Biaya Kepatuhan (Compliance Cost): Investor asing tidak lagi bisa “sekadar pinjam nama” dengan biaya murah. Mereka harus mendirikan badan hukum, membayar modal disetor minimal sesuai aturan BKPM, dan memenuhi kewajiban pajak yang transparan.
3. Potensi Sengketa Hukum Masif: Akan terjadi gelombang gugatan antara WNA (sebagai pemberi dana) dan WNI (sebagai pemilik nama). Karena Perda mempertegas bahwa perjanjian tersebut batal demi hukum, banyak WNA yang berisiko kehilangan asetnya tanpa kompensasi jika nominee (WNI) memutuskan untuk mengambil alih aset tersebut secara sepihak.
4. Risiko Operasional bagi Bisnis Eksis: Villa atau hotel yang sudah beroperasi namun terdeteksi menggunakan skema nominee atau berdiri di lahan produktif akan menghadapi ancaman penutupan atau pencabutan izin operasional secara tiba-tiba melalui audit administratif.

Perda Provinsi Bali tentang larangan perjanjian nominee dan alih fungsi lahan yang baru disahkan pada Desember tahun 2025 lalu bukan sekadar redundansi dari Undang-Undang, melainkan sebuah instrumen penegakan hukum yang cerdas. Dengan mengaitkan isu nominee dan alih fungsi lahan, Bali sedang memproteksi dirinya dari kerusakan lingkungan sekaligus memurnikan iklim investasinya. Bagi praktisi hukum dan investor, kepatuhan terhadap tata ruang dan status hak kini menjadi prasyarat mutlak yang tidak bisa ditawar lagi dengan “perjanjian di bawah tangan.”

 

Bila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut terkait persoalan hukum, segera hubungi kami di:

Telp: (021) 2206-4438
Email: info@dntlawyers.com
atau datang langsung ke kantor DNT Lawyers di Harmoni Plaza Blok F-10, Petojo Utara, Gambir, Jakarta Pusat.

 

Artikel hukum ini ditulis oleh Nyoman Mantra Adiyoga – Intern DNT Lawyers Bali.

 

 

 

Referensi

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).
• Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Produktif dan Larangan Alih Kepemilikan Lahan secara Nominee.
• Evita Isretno, Hukum Administrasi Negara: Pengantar Kajian tentang Kewenangan & Kebijakan Pemerintah (Edisi revisi), Cintya Press, Jakarta, 2020.