Dalam praktik hukum pertanahan di Indonesia, sering kali ditemukan sertifikat hak atas tanah yang masih atas nama orang yang telah meninggal dunia (almarhum). Secara sosiologis, hal ini sering terjadi karena keengganan ahli waris berurusan dengan birokrasi atau upaya menghindari biaya peralihan. Namun, secara yuridis, membiarkan sertifikat tetap atas nama almarhum menimbulkan ketidakpastian hukum dan risiko sengketa yang tinggi. Artikel ini akan membedah apakah peralihan hak tersebut bersifat opsional atau wajib, serta prosedur teknis yang menyertainya.

Kedudukan Hukum Tanah Warisan: Asas Le Mort Saisit Le Vif

Berdasarkan prinsip hukum perdata yang mengadopsi asas Le Mort Saisit Le Vif, demi hukum segala hak dan kewajiban seseorang yang meninggal dunia beralih seketika kepada para ahli warisnya. Artinya, sejak saat kematian terjadi, hak kepemilikan tanah tersebut sebenarnya telah berpindah secara substansial.

Namun, dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang menganut stelsel negatif bertendensi positif, pencatatan administrasi di kantor pertanahan tetap diperlukan sebagai alat pembuktian yang kuat. Tanpa adanya pendaftaran peralihan, ahli waris tidak dapat melakukan perbuatan hukum (seperti menjual atau menjaminkan) atas tanah tersebut.

Kewajiban Pendaftaran Peralihan Hak Karena Waris

Berdasarkan Pasal 42 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, ditegaskan bahwa:

“Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar… wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.”

Penggunaan kata “wajib” menunjukkan bahwa pendaftaran ini bukan sekadar imbauan, melainkan keharusan administratif untuk memutakhirkan data pada Buku Tanah dan Sertifikat.

Risiko Hukum Membiarkan Sertifikat Atas Nama Almarhum

Membiarkan sertifikat tetap atas nama orang yang sudah meninggal memiliki konsekuensi logis sebagai berikut:

1. Kelumpuhan Transaksi (Deadlock): Notaris/PPAT tidak akan berani memproses akta jual beli atau hibah jika subjek hukum dalam sertifikat sudah tidak ada (meninggal), karena tidak dapat memberikan tanda tangan/persetujuan.
2. Sengketa Kepemilikan Turunan: Semakin lama ditunda, jumlah ahli waris akan bertambah (cucu, cicit) akibat adanya ahli waris pengganti. Hal ini mempersulit penyatuan suara dalam pembagian waris.
3. Kesulitan Administratif: Pencarian dokumen kependudukan almarhum (KTP, Akta Kelahiran, Surat Nikah) menjadi jauh lebih sulit seiring berjalannya waktu.

 

Kerentanan Terhadap Praktik Mafia Tanah: Bahaya Laten Sertifikat “Mati”

Salah satu risiko paling fatal jika ahli waris menunda proses turun waris adalah masuknya celah bagi sindikat mafia tanah. Sertifikat yang masih atas nama almarhum sering kali dianggap sebagai aset yang “tidak bertuan” secara administratif, sehingga menjadi sasaran empuk melalui beberapa modus operandi berikut:

1. Modus Pemalsuan Dokumen Kematian dan Ahli Waris: Mafia tanah sering kali bekerja sama dengan oknum untuk memalsukan Surat Keterangan Waris (SKW) atau Akta Kematian. Dengan dokumen palsu tersebut, mereka dapat memposisikan figuran (orang suruhan) sebagai “ahli waris tunggal” untuk memohon sertifikat pengganti atau langsung melakukan pengalihan hak kepada pihak ketiga.
2. Gugatan “Settingan” di Pengadilan: Dalam beberapa kasus, mafia tanah menciptakan sengketa fiktif. Mereka bisa menggugat aset almarhum di pengadilan dengan dokumen utang-piutang palsu. Jika ahli waris asli tidak memantau atau tidak segera mendaftarkan namanya di BPN, mereka mungkin tidak akan pernah menerima relaas (panggilan) sidang, sehingga terjadi putusan verstek yang mengakibatkan tanah tersebut dieksekusi.
3. Penyalahgunaan Sertifikat Asli yang Tercecer: Jika sertifikat asli dikuasai oleh salah satu pihak tanpa adanya kejelasan pembagian waris yang resmi (akta pembagian hak bersama), risiko penggelapan atau penjaminkan sertifikat secara ilegal oleh oknum keluarga atau pihak luar menjadi sangat besar. Tanpa adanya updating data di BPN, ahli waris lain akan sulit melakukan pemblokiran aset secara cepat.
4. Okupansi Fisik secara Ilegal: Mafia tanah sering mengincar tanah warisan yang diterlantarkan atau tidak diurus secara fisik oleh ahli warisnya. Mereka akan memasang plang klaim atau membangun bangunan semi-permanen. Secara hukum administrasi, posisi ahli waris menjadi lemah saat ingin mengusir okupansi tersebut jika nama di sertifikat belum di-update ke nama ahli waris yang hidup.

Catatan Hukum: Pendaftaran peralihan hak ke nama ahli waris berfungsi sebagai “Early Warning System.“ Dengan terdaftarnya nama ahli waris yang sah di kantor pertanahan, segala bentuk mutasi atau perubahan data pada sertifikat tersebut harus melibatkan persetujuan langsung dari ahli waris yang tercatat, sehingga menutup ruang gerak mafia tanah untuk melakukan manipulasi dokumen.

Prosedur Teknis Pendaftaran Turun Waris

Secara sistematis, berikut adalah langkah-langkah yang harus ditempuh ahli waris:

1. Pembuatan Surat Keterangan Waris (SKW)

Ini adalah dokumen kunci yang menentukan siapa saja yang berhak atas tanah tersebut. Bentuk SKW bergantung pada golongan warga negara (merujuk pada hukum yang berlaku bagi almarhum).

2. Pemenuhan Kewajiban Pajak (BPHTB Waris)

Ahli waris wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) akibat waris. Namun, terdapat pengurangan signifikan dibandingkan jual beli biasa, yakni adanya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Waris yang nominalnya cukup tinggi (bergantung pada peraturan daerah setempat).

 

3. Pendaftaran di Kantor Pertanahan (BPN)

Berkas yang harus disiapkan secara komprehensif meliputi:

• Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani.
• Sertifikat asli hak atas tanah (SHM/SHGB).
• Surat Kematian asli atau yang dilegalisir.
• Surat Keterangan Waris (SKW) yang sah secara hukum.
• Fotokopi KTP dan KK para ahli waris.
• Bukti pembayaran Pajak BPHTB Waris dan PBB tahun berjalan.

Sertifikat tanah milik orang yang sudah meninggal dunia tidak bisa dibiarkan tetap atas nama almarhum selamanya jika ingin memiliki nilai ekonomis dan kepastian hukum. Peralihan hak kepada ahli waris merupakan kewajiban administratif yang bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum bagi ahli waris itu sendiri. Penundaan peralihan hanya akan menambah beban biaya dan kerumitan hukum di masa depan.

 

Bila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut terkait persoalan hukum, segera hubungi kami di:

Telp: (021) 2206-4438
Email: info@dntlawyers.com
atau datang langsung ke kantor DNT Lawyers di Harmoni Plaza Blok F-10, Petojo Utara, Gambir, Jakarta Pusat.

 

Artikel hukum ini ditulis oleh Nyoman Mantra Adiyoga – Intern DNT Lawyers Bali.

 

 

 

Referensi

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Buku II tentang Kebendaan.
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (terkait aturan BPHTB).