Pemilik tanah memiliki perlindungan hukum yang kuat karena hak milik merupakan hak terkuat dan terpenuh sebagaimana diatur dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Perseroan yang mendirikan bangunan atau pabrik di atas tanah tersebut tanpa dasar perjanjian atau hak atas tanah yang sah pada dasarnya melakukan penguasaan tanah tanpa hak. Perbuatan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kewajiban untuk menghentikan penguasaan, memulihkan kedudukan pemilik tanah, dan membayar ganti rugi. Apabila pelanggaran terhadap tata cara perolehan tanah untuk perusahaan tidak diselesaikan, perseroan juga dapat menghadapi konsekuensi administratif berupa pembatalan izin usaha.
Hak milik atas tanah merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Berdasarkan Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA jo. Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, hak milik hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah secara limitatif. Perseroan sebagai badan hukum pada umumnya tidak termasuk dalam kualifikasi tersebut, sehingga tidak dapat memperoleh hak milik atas tanah. Adapun hak yang dapat diperoleh perseroan terbatas pada hak atas tanah yang diperkenankan oleh hukum agraria, seperti Hak Guna Usaha, HGB, hak pakai, atau hak sewa untuk bangunan.
Dalam hal perseroan hendak mendirikan bangunan di atas tanah hak milik pihak lain, diperlukan dasar hubungan hukum yang sah. Salah satunya adalah HGB di atas tanah hak milik yang diberikan melalui akta PPAT dan didaftarkan. HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri untuk jangka waktu tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 jo. Pasal 35 UUPA. Hak tersebut tidak lahir semata-mata karena perseroan telah mendirikan bangunan, melainkan melalui pemberian hak yang sah dan pendaftaran sesuai ketentuan agraria. Dengan demikian, apabila tidak pernah terdapat akta jual beli, akta pemberian HGB, akta hak pakai, maupun perjanjian sewa antara perseroan dan pemilik tanah, maka tidak terdapat dasar hukum yang melahirkan hak bagi perseroan untuk menguasai dan menggunakan tanah tersebut.
Fakta bahwa bangunan telah berdiri dan kegiatan usaha telah berjalan tidak mengubah kedudukan hak milik pemilik tanah. Penggunaan tanah milik pihak lain tanpa dasar perjanjian atau hak atas tanah yang sah juga menyangkut pelanggaran terhadap hak kebendaan pemilik tanah. Berdasarkan Pasal 20 UUPA, hak milik merupakan hak terkuat dan terpenuh atas tanah.
Oleh karena itu, perseroan yang menggunakan tanah tanpa adanya hubungan hukum yang sah dapat dipandang sebagai pihak yang menguasai tanah tanpa hak. Perbuatan tersebut secara perdata dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata, dibaca bersama dengan kedudukan hak milik dalam Pasal 20 UUPA. Dengan kata lain, tidak adanya dasar perikatan yang sah tidak semata-mata merupakan persoalan administratif, melainkan juga berimplikasi terhadap kedudukan hukum dan pertanggungjawaban perseroan dalam menguasai serta memanfaatkan tanah tersebut.
Bila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut terkait persoalan hukum, segera hubungi kami di:
Telp: (021) 2206-4438
Email: info@dntlawyers.com
atau datang langsung ke kantor DNT Lawyers di Harmoni Plaza Blok F-10, Petojo Utara, Gambir, Jakarta Pusat.
Artikel hukum ini ditulis oleh Paul Bona Hatigoran Butarbutar – Intern DNT Lawyers.
