Sumber Foto

Hal penting dalam melakukan jual beli tanah yang sah sesuai hukum adalah jual beli tanah tersebut memenuhi syarat-syarat pembeli yang beritikad baik, agar dalam proses jual beli tersebut sah sesuai dengan hukum yang berlaku dan pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak atas tanah tersebut.

Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, pada Kesepakatan kamar dikatakan bahwa yang dimaksud dengan kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut:

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

– Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau:

– Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;

– Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:

• dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
• didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

– Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

b. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:

– Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;

– Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;

– Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;

– Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Menambahkan SEMA tersebut di atas, Urip Santoso dalam bukunya yang berjudul Perolehan Hak Atas Tanah, menyatakan bahwa terdapat beberapa unsur yang harus dipenuhi agar seseorang dapat dikatakan sebagai Pembeli Beritikad Baik, yaitu:

a. Sertifikat Diterbitkan Secara Sah;

Sertifikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan pendaftaran tanah yang berlaku.

b. Sertifikat atas Nama Orang atau Badan Hukum;

Sertifikat yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atas nama perseorangan, beberapa orang secara bersama-sama, atau badan hukum.

c. Hak atas Tanah Diperoleh Dengan Itikad Baik;

Seseorang dapat dikatakan memperoleh tanah dengan itikad baik, apabila ia memperoleh tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, tidak menyerobot, atau tidak menduduki tanah milik orang lain lalu diterbitkan patuk pajak bukti/landrente, girik, pipil, kekitir, atau kutipan letter c oleh kepala desa/kepala kelurahan.

d. Hak atas tanah Dikuasai Secara Nyata; 

Hak atas tanah secara fisik dikuasai secara nyata dan digunakan oleh pemegang hak atas tanahnya sendiri atau digunakan oleh orang lain yang mendapat persetujuan atau izin dari pemegang hak atas tanah.

e. Sertifikat Telah Berusia 5 (lima) Tahun; 

Dalam kurun waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan sertifikat hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tidak ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada Pemilik Sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk meminta pembatalan sertifikat, ataupun tidak mengajukan gugatan kepada pengadilan mengenai penguasaan atas tanah atau penerbitan sertifikat, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat menuntut hak atas tanahnya.

Artikel hukum ini ditulis oleh Cangtika Laurensia – Intern DNT Lawyers.

Bila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut terkait persoalan hukum, segera hubungi kami di (021) 2206-4438 atau email: info@dntlawyers.com atau datang ke kantor kami di Dalimunthe & Tampubolon Lawyers (www.dntlawyers.com).